三四線城市商品房銷量下降已成定局,房價也將下跌

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樓主 2019-06-12 01:18:15
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安陽樓盤

2005年,東北大規模棚改開始,2013全國棚改拉開帷幕。2015-2017年第一個棚改“三年計劃”期間,全國已經完成了1800萬套的棚改任務。2018年是棚改第二個“三年計劃”實施的第一年,全年的棚改任務為580萬套。據有關數據統計,棚改十余年來,全國累計開工3896萬套,幫助1億人“出棚進樓”。  

說到棚改,大家肯定會聯想到巨額的拆遷補償款。近幾年來,隨著棚改的加速,各地因棚改而快速致富的報道時長見諸報端,“拆二代”也成為流行詞匯之一。產生上述現象的原因就是棚改貨幣化安置。  

棚改,說白了就是把你現在住的破舊的老房子拆掉,重新給你寬敞明亮的新房子。棚改分為貨幣化安置和實物安置,不是給錢,就是給房子,或者二者兼而有之。棚改確實改善了很多人的居住環境,不但提升了人們的居住質量,同時也改善了市容市貌,加速了城鎮化進程,刺激了消費,促進了經濟的發展。同時,棚改也在一定程度上防止了中西部地區以及東北地區的人口流失。以上這些都是棚改的“功”,任何人都不能否認。  

但是,近幾年隨著棚改貨幣化安置比例的提高,無形中成為房價上漲的助推器。三四線城市房價的上漲,相當一部分原因是由于棚改貨幣化安置造成的。  

數據顯示,2015=2017三年間,全國棚改共投資了5.5萬億,其中超過4萬億投向了三四線城市。棚改在大大促進了三四線城市的基建和消費的同時,也助漲了房價。2017年,全年計劃棚改600萬套,實際完成609萬套,其中貨幣化補償的比例高達60%。結合國家統計局公布的全國商品房銷售面積推算,全國有21.5%的商品賣給了棚改戶,而三四線城市棚改安置購房需求的比例更是高達25.5%。  

分城市來看,山東、遼寧、山西的貨幣化安置去庫存占比為24.45-26.7%之間;青海、湖南、云南為26.7%-31.5%;貴州、甘肅、新疆、寧夏為31.55-49.4%;黑龍江、吉林、內蒙古、陜西則是超過了49.4%。  

2017年,中西部棚改開工占比為67%,遠超東部的26%。  

棚改對于房價的影響顯而易見,因此,今年7月,住建部再次強調,商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策,更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房庫存量較大的地方,可以繼續推進棚改貨幣化安置。  

因此,未來棚改貨幣化安置的比例會逐年降低,預計2018年的棚改貨幣化安置比例為45%,2019年為35%,2020年為30%,2021-2023年則為25%。受此影響,預計2018年三四線城市商品房銷售面積會下跌14%,2019年則會下跌16%。  

受棚改貨幣化安置比例降低的影響,三四線城市的房地產市場房價將會有一定程度的回落。缺少了棚改貨幣資金的支撐,原本就虛高的房價很難維持現狀。隨著成交量的下滑,新房庫存量會逐步上漲,三四線城市或許會開啟新一輪的去庫存。  

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