房地產降價通道開啟 購房者應避開的三大陷阱

-回復 -瀏覽
樓主 2019-09-29 17:30:03
舉報 只看此人 收藏本貼 樓主
中央景城二手房

隨著調控的步步深入,房企的日子也越漸難熬。資金緊缺,庫存攀升,雖對剛需偶有優惠政策,但市場前景依舊不容樂觀。樓市調控政策預期不改,住宅市場繼續受到抑制。為回籠資金,降低庫存,開發商開始以價換量,促銷打折不斷。“種種跡象表明,樓市降價通道已經開啟,而此時購房更需謹慎。”業內專家提醒,降價一定會牽動剛需購房者的神經,聰明的購房者要懂得多看少動,謹防促銷降價下的陷阱。

中小房企面臨破產威脅

據地產市場研究部統計,截至4月20日,已有39家上市房企發布了一季度營業報告,除保利地產(保利西山林語?保利新茉莉公館)外均為排名100以外的中小房企。其中18家發布了一季度財報,利潤合計僅4.49億元,同比下降41%。另外未發布財報的21家房企業績預告也不容樂觀,其中15家房企出現虧損和利潤同比下滑。

地產市場研究部陳雪認為,房企利潤大幅下滑表明2010年以來兩次調控對房企盈利能力影響開始深化,對于中小房企來說尤為明顯。中小房企持有項目數量少,在應對市場變化時,推盤節奏和促銷策略的選擇都極為有限。再加上財務成本升高,利潤下降在所難免。日前,建行就通知各分支機構不再對小企業放開發貸,預計下半年,中小房企融資環境將更加惡化,資金壓力會更大,如不加速降價回籠資金,破產風險將會陡增。

渣打銀行最新調研報告顯示,房企破產風險還在繼續增加。渣打銀行發現,中國房地產正處于“弱平衡”狀態,短期內建設前景穩定,但3個月之后有可能更趨疲軟。綠城中國再次轉讓旗下置業公司股權回籠資金也折射出房企資金鏈隱憂。

對于房企破產的可能性,中國房地產經濟研究院院長謝逸楓認為:“中國中小房企破產危機的確存在。首先是貨幣政策和信貸政策未全面放松。其次是限購和限貸政策的存在,市場購買力難釋放。再次是中小房企的融資成本高和信貸困難,銷售回款緩慢,導致資金越來越緊張。最后是大房企的價格促銷力度越來越大,中小房企的大幅度下降影響到利潤預期。”

北京中原市場研究部總監張大偉分析:開發商庫存依然偏大,未來潛在供應依然處于較高水平,房地產市場整體仍將呈現供大于求的局面。在需求受限的情況下,未來房價仍有下行空間,成交量短期內難有明顯放大。

地產私募多為高利貸

房地產業的資金鏈持續惡化,IPO、發債、外資等融資通道對房企繼續關閉,于是地產私募成為房企籌集資金的唯一通道。住建部政策研究中心研究報告顯示,人民幣房地產私募基金總規模已達千億元,較2010年增長了1倍。而最大的危機在于,這些以債權形式投資于房地產項目的地產私募,實際上成了變相高利貸,對大多數投資人來說,其風險處于不可控狀態。

全國工商聯房地產商會房地產經理人聯盟副主席朱大鳴認為,地產私募基金正像毒藥一樣在吞噬大大小小的房地產企業。私募基金的平均回報成本要求25%,甚至高達30%。所以房地產私募基金已經演變成另一種高利貸,對中國經濟發展構成了危險,也是推高中國房價的新禍首。私募基金只能加快房企的破產,或房企把成本轉嫁到消費者頭上,一旦市場變暖,抬高房價,最后受損的還是購房者。

據了解,目前大概只有5%的房地產私募是規范的,其他都是“高利貸”,一位地產私募資深人士透露,在“地產創新融資”外衣下,在高達25%的預期收益率承諾背后,是正在燃燒的危機導火索。

房地產私募基金的蓬勃發展雖正當時,但是該類基金在我國仍屬新生事物,發展歷史短暫,整體規模較小,目前還沒有針對性的管理辦法。國外房地產私募基金一般由行業協會制定相關政策,指導和規范基金運作。我國去年8月成立了房地產投資基金聯盟,并聯合發起自律宣言,但是進一步政策規范仍需加強,只有不斷提高行業自律和規范水平,才能有效防范信息披露、融資退出等風險,合理引導房地產私募基金向“正規軍”發展。

降價成趨勢陷阱要小心

“以價換量”爭取有限客戶源,成為眼下很多房地產開發企業的首要任務。樓市高歌猛進的過往不僅會令部分開發商仍不愿對調控完全妥協,更會令購房者心有余悸匆忙出手,而嚴酷的市場行情,則會令開發商進一步作出實質性讓步。有專家表示,絕大多數開發商已認可降價是必然趨勢,眼下的謹慎,則是為了更好地把握適當的降價幅度和抓緊最佳的時機。

特價房源、全款購房打折、送入戶雙花園露臺、精裝修標準提高,五花八門的促銷噱頭令人眼花繚亂。在售樓員口若懸河的介紹中,購房者也必須保持清醒,如果稍有怠慢,能不能撿到便宜還真得另說。據知情業內人士透露,現階段買房人心態微妙,一旦價格停漲或降價反而會加重觀望,因此,小幅度上調價格,再通過打折、贈禮等優惠方式把實際的成交價格降下來,既滿足了購房人資產價值持續上漲的期望,又降低了實際支付的總購房款,是相當普遍的營銷方式。

消費者在購房時,也應警惕三大陷阱:一是交了定金不一定能買到房。定金只能證明消費者有權買房,如果沒有書面合同確定房價,遇到開發商“耍賴”,很難通過定金收據維護自己的權益。因此,購房者一定要在交定金時,與開發商簽訂其他更加明確的書面協議,以約定雙方的違約責任。二是警惕“被查封、被抵押”房產。已被有關部門查封、被開發商抵押的房屋不能辦理房產證,消費者如果買到這類房產,雖然打官司可以討回購房款,但獲得的賠款十分有限。因此,算上購房過程中花費的時間和精力,自然是得不償失。因而,消費者在購房之前一定要到房管部門查詢房屋的真實情況,對房屋準售的面積、樓層等基本情況要搞清楚,以避免不必要的法律糾紛。三是警惕購房合同中的“文字游戲”。對于購房合同,消費者一定要看仔細,如“交房付款”,到底是先交房還是先付款,就有不同理解,在法庭上,消費者和開發商都可能輸官司。因此,消費者與開發商在簽購房合同時,要特別注意付款、交房、違約條款以及雙方在辦理房產證中的責任劃分、辦證期限,同時,消費者應當保留開發商不能按期辦理房產證時退房的權利。

我要推薦
轉發到
吉林快3和值走势一定牛