亞太區商業房地產市場在迅速變革中尋求穩步增長

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樓主 2019-06-18 20:13:48
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天遠紅樹灣

2018年3月5日,上海–世邦魏理仕近日發布的《2018亞太區房地產市場展望》指出,快速變化的商業環境、創新技術應用、用戶體驗提升需求將日益成為影響亞太商業地產市場發展方向的重要因素。

優質寫字樓市場:靈活空間解決方案與員工辦公體驗成重要考量

在亞太區,優質寫字樓整體需求將在2018年繼續保持穩定,金融與科技行業租戶仍將是租賃主力。甲級寫字樓新增供應預計將超過550萬平方米,較2017年增加26%,將創歷史新高。其中七成的新增供應位于印度和中國,且大部分位于非核心區域。

在供應壓力下,租金增幅將低至2%左右。新加坡和澳大利亞的悉尼和墨爾本優質寫字樓租金將呈現積極增長的態勢。中國市場內,廣州寫字樓租金領漲,北京租金漲幅有限;受新增供應高峰影響,將上海和深圳的寫字樓租金面臨下行壓力。

世邦魏理仕亞太區研究部負責人金緯博士表示:“面對亞太區市場格局的轉變,租戶企業正在尋求制定更加靈活、適應性更強的企業不動產策略,確保高效應對不斷變化的外部環境。與此同時,愈發激烈的人才競爭也促使員工體驗成為了不動產決策中更加重要的影響因素。”

優質零售物業市場:線上線下日趨融合,消費體驗提升仍是關鍵

在電子商務持續增長的同時,2018年亞太區市場的零售銷售也將保持穩健勢頭。餐飲與娛樂業態將引領市場的租賃需求,健康相關消費的持續走熱將顯著驅動體育用品零售商、健身中心的商鋪需求增長。2018年優質零售物業租金將保持微弱增長,優質項目將繼續成為推升市場租金的主要驅動力,品質及運營水平較低的項目仍將面臨困境。

世邦魏理仕預計,亞太區零售市場將繼續經歷重大結構性變化。零售商將加快全渠道策略建立競爭優勢,線上和線下由競爭走向融合。在創新科技的助力下,線上購買-實體店取貨,以及店內購買-快遞到家等線上線下融合的零售模式不斷發展。此外,快閃店或快閃活動、以體驗為主的旗艦店等新穎模式,也將為實體店提升客流量發揮更為重要的作用。業主將在項目運營中更加注重消費體驗,并引入能夠聚攏客流、提升人氣的租戶。

  ?工業&物流市場:創新科技驅動行業升級

在亞太區內,電商行業的持續增長將在2018年繼續創造強勁的物流空間需求。中國一線城市、日本東京及韓國首爾市場,以升級需求主導的擴租及搬遷活動預計將顯現上升態勢。受惠于全球及亞太經濟的穩步復蘇,區域整體物流租金增長仍將持續。中國一線城市、墨爾本以及奧克蘭將引領漲幅。

世邦魏理仕預計,業務的高速增長將持續推動中國電商企業擴大運營規模并拓展物流業務布局。大型電商企業不僅通過收購物流配送服務供應商或建立自主物流體系進行反向整合,還在持續不斷地加快擴張步伐,增加海外市場份額。阿里巴巴于2017年對東南亞最大的電商來贊達(Lazada)進一步追加投資,將持股比例提升至83%世邦魏理仕預計,業務的高速增長將持續推動中國電商企業擴大運營規模并拓展物流業務布局。大型電商企業不僅通過收購物流配送服務供應商或建立自主物流體系進行反向整合,還在持續不斷地加快擴張步伐,增加海外市場份額。例如,2017年阿里巴巴對東南亞最大的電商來贊達(Lazada)進一步追加投資,將持股比例提升至83%

隨著消費者對送貨速度要求的不斷提高,“最后一公里”配送日益成為關注焦點,從而推動城市物流配送倉儲需求的不斷增長。激烈的市場競爭將促使租戶利用創新科技手段提升運營效率,自動化、智能化制造、自動存儲和檢索系統、無人化配送系統等都將得到更廣泛的市場應用。

投資市場:提高租金收入、釋放潛在價值成為主要策略

2018年,亞太區大宗物業投資市場將繼續活躍,私募房地產基金和亞洲機構投資者的投資意愿強勁。跨境資本的涌入將抵消長期利率增長帶來的租金收益率上行壓力,租金收益率將大致穩定,波動幅度將保持在10-15個基點之內。

世邦魏理仕亞太區首席執行官Steve Swerdlow表示:“隨著租金回報率下行空間被逐步壓縮,提高租金收入成為資本增值的關鍵。投資者除了在租金上行的市場內探索機遇,還應注重通過資產管理及提升來實現物業租金增長、釋放資產潛在價值。”

世邦魏理仕預測,新加坡、日本、中國廣州核心寫字樓市場租金增長前景樂觀。中國一線城市高標倉儲物流地產、長租公寓、不良貸款資產等結構性投資機遇將吸引投資者目光。

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