房產預售制度取消將至,對于百姓來言是不是好事呢?

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樓主 2019-08-19 09:23:26
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八府莊園小區二手房

1994年,為了培育我們的房地產行業,房地產法通過了人大的審核,確立了房地產預售制度。

房地產預售制度,是借鑒了歐美、日本、德國、香港等國家和地區而制定的政策,根本目的是培育地產行業,解決開發商的資金問題,給開發商提供金融杠桿。

房地產預售制度,雖然推動了行業的發展,但是其弊病也體現,比如開發商資金斷裂、不能按期交房、質量無法保障、面積差較大等,消費者的利益無法保證。

金融機構

于是,在2005年,央行撰寫的《2004中國房地產金融報告》明確建議取消預售制度。之所以央行建議取消預售;是因為在該政策下,促使了開發商可以極低的資金運轉項目,開發商只要籌集部分土地款就可啟動項目,后續的建設有總包墊資,到正負零后,即可有銷售回款。

應該說,現行的制度對開發商的融資存在大量的監管空白,開發商與購房者都在使用銀行的錢,開發商抗風險能力較弱,一旦挪用資金,項目將會爛尾,最終損失還是銀行來承擔。

在該提議提出后,開發商的領頭人物均紛紛表示反對,理由很簡單,開發商過的很艱難,處于生存的博弈階段,如果此時取消預售,那70%的開發商都會死掉,最終受影響的,還是購房者和金融機構。

經過多方博弈,2005年8月,住建部表示近期不會取消房產預售制度。于是開發商松了一口氣。

地產預售

2005年,取消預售制度可能市場不成熟,那現在呢?

2005年,那時候一線房企大部分都還未全國化,都在各自的地盤奮戰著,一年的銷售也就幾十億元,當時萬科全年銷售額也就80多億元。

經過十多年的發展,房地產行業市場規模翻了好幾倍,現在龍頭房企年銷售額都千億,如果未有千億,都不好意思說自己公司的名號。

據2018年1-11月統計結果,銷售排名前三的銷售額都在5000億元以上;前25位企業銷售額都在1000億元以上;這些房企都進行了全國化、標準化。

可以說,現在的房企與2005年相比,面臨著天壤之別,現在的企業產品設計、營銷、融資渠道等等都非常成熟;但是預售的負面影響卻沒有消失。

那當前是否可取消預售制度?

根據最新的中央經濟工作會議,將建立地產長效的調控機制;個人判斷,預售取消將會是一個調控的手段。

預售取消,會帶來哪些好處?為什么要取消?

首先,如果預售取消,那么開發商的資金杠桿將缺失,為了現金流,開發商的庫存產品必然會降價。

其次,現房銷售,開發商 必然會在產品設計、質量上下功夫,給業主交付一個高品質的產品。

再次,資金安全,不會出現爛尾的情況。

最后,地產行業將更加集中,大魚吃小魚,剩下的都是品牌開發商。

可以說,當前取消預售的環境基本具備,作為調控的殺手锏,很有可能推出。前一段時間廣東省就取消預售公開征求意見就是一個很好的說明。

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